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11月11日，“新經紀?源動力——2018貝殼公開課”在海南三亞舉辦，作為面向居住服務領域和經紀行業的年度思想盛宴與知識大會，2018貝殼公開課匯聚了包括貝殼找房董事長左暉、CEO彭永東，潤米咨詢創始人、前微軟戰略合作總監劉潤、貝殼找房首席經濟學家楊現領以及來自銘家、房快遞、覽眾、德佑、鏈家等超過70個經紀品牌1000余名新經紀時代優秀探索者與實踐者，共同探討行業平臺化運營下新經紀最佳實踐案例和行業革新等議題。“房價高且上漲速度快、交易波動性大、杠桿率低于國際水平、住房供應在房價上漲最快的城市持續下降、城市人口與住房密度低、高房價與空置共存、住房自有率全球最高、租賃市場發展普遍滯后等問題，造就了今天中國特殊的住房格局。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在他的公開課上用歷史的眼光追本溯源，探究中國住房發展的深層矛盾，解析了我國住房市場演進的內在驅動和大趨勢，指出“對今天中國住房現狀的考察和未來變化的判斷都需要放到歷史和轉型的大背景下進行分析，答案往往隱藏在歷史的通道中”。問題：轉型經濟體房地產市場的悖論站在國際視角，楊現領將中國歸類為轉型經濟體的代表，而這類國家有一個共同表現：住房自有率在全球排行最高，且大多租賃市場發展滯后。這一現象在中國也表現得尤為突出，30年間，我國的住房市場經歷快速私有化過程，住房私有率從1976年的10%左右，增長至今天的87%，也就是說，在今天的中國，87%的居民是有產階層。問題：轉型經濟體房地產市場的悖論楊現領指出，當下中國房地產市場有幾組特征值得深思。首先，房價收入比增長快，根據2011年-2017年全國主要一二線城市房價收入比的增長趨勢統計顯示，北京近七年的房價收入比增長162%，這也意味著購房者在7年間收入需要同步增長1.6倍，才能追的上房價上漲的速度。同樣的情況出現在深圳（漲幅：163.4%）、上海（漲幅：102.3%）、廣州（漲幅：92.8%）等一線城市。二線城市中，廈門的房價收入比增幅甚至達到了229.2%。其次，高房價城市杠桿水平反而更低。仍以典型城市北京為例，從2011年至今，北京二手房貸款成數已由48.8%下降到36.5%，杠桿水平明顯下降。在杠桿水平降低的同時，高價房購買力反而更穩定，且全款購房比例更高。并且，從數據可以看出，自2011年至今，北京全市的平均購房年齡在持續提高，從31歲提高到34歲，然而豪宅購房人群的平均年齡卻基本保持在36-36歲，購買力穩定。再者，房價上漲最快的城市，住房供應反而持續下降，透過北京十年來的新房交易數據，不難發現，新房供應能力在逐年下降。除此之外，交易波動性大、高房價與空置一同存在、城市人口與住房密度低同樣是目前國內住房問題的基礎表現。洞察：四輪變革的發展與矛盾“想要辨明本質，需要先了解問題所在。對歷史追問的深度決定對未來展望的長度。”楊現領指出，對今天中國住房現狀的考察和未來變化的判斷都需要放到歷史和轉型的大背景下進行分析。住房自有率高、房價收入比快速增長、杠桿水平降低、新房交易量下滑、豪宅成交反而更穩定，看似難以理解的矛盾事實背后，被怎樣的邏輯所支配？”楊現領以大量的數據和嚴密分析，給出了答案。

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